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Tokyo Alive Estate

COLUMN

超初心者向けコラム
「今さら人には聞けない不動産投資」

vol.11目的別投資方法「節税」

目的別投資方法として、これまで「不労所得が欲しい」「不動産の売買でお金を増やしたい」「年金対策」の3つをご紹介してきました。そして、今回説明させて頂くのが「節税」です。



まず不動産投資をする際の「節税」には2つの意味がありますので整理しておきましょう。1つ目は、「不動産投資をした方が不動産投資をしない場合よりも納税額を抑えることができる」という意味の節税。そしてもう1つが、「不動産投資によって得られた利益に対する税金をできるだけ抑える」という意味の節税です。今回のコラムでは前者について説明させて頂きます。(後者については、【vol.6「個人」か「法人」か】などを参考にして頂ければと思います)



それではなぜ、不動産投資をすることで節税になるのでしょうか。



サラリーマンは会社からの給与所得があり、それに対する所得税が発生しています。しかし、不動産投資が赤字になっていると、全体の所得が少なくなるため税金が安くなるのです。



(例)


●不動産投資をしていない場合


 →給与所得500万円にまるまる税金がかかる



●不動産投資で赤字になっている場合


 →給与所得500万円 − 不動産投資での赤字100万円 = 400万円にのみ税金がかかる



しかしこれは不動産投資が赤字になっている前提です。赤字を狙って不動産投資をする人などいません。それよりも不動産投資による節税が有効なのは、実は相続税です。



不動産投資が相続税の圧縮に繋がる理由。それは、現金よりも不動産の方が課税評価額が低く見積もられるからです。



(例)


●現金のまま相続する場合


 →相続する1,000万円にまるまる税金がかかる



●不動産に置き換えて相続する場合


 →税金がかかるのは不動産価値のうち500万円〜800万円程度



細かい計算方法はいろいろとありますが、とにかく不動産にしてから相続した方が税金が安くなるということです。また、不動産投資用の法人を作って、その法人の価値が低いうちにすぐ譲渡してしまえば、わずかな贈与税だけで実質的には相続ができてしまいます。不動産は法人のものなので、それに対して別途相続税がかかることはありません。



■今日のおさらい

コラムイラスト.011