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Tokyo Alive Estate

Q&Aよくある質問

不動産投資の特徴・メリットについて

質問
不動産投資とは?
答え
不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それらを他の人に貸したり、売却したりすることによって利益を上げようとする投資のことを言います。不動産投資で上げられる履歴には下記の2種類があります。

①インカムゲイン
購入したマンションやアパート、ビルなどを他の人に貸し出すことにより得られる毎月の賃料収入。
②キャピタルゲイン
購入したマンションやアパート、ビルなどを売却して得られる収入。
質問
不動産投資の特徴は?
答え
不動産投資の特徴は、さまざまありますがここではみなさんが持たれているであろう『預金』と投資手法として一般的な『株式投資』と、不動産投資の違いについてご紹介します。

《預金》
元本が保証されますが、利率は低く、大きなリターンは期待できないため、ローリスク・ローリターンといえます。

《株式投資》
預金よりも高いリターンが期待できますが、元本を下回るリスクがあります。
リスクを見極めるには複雑な株式市場に対しての知識が必要となります。また価格の変動が激しく、短期間で元本の2倍の価格となることもあれば、半分以下の価格となるなどハイリスク・ハイリターンの投資といえます。

《不動産投資》
預金よりも高いリターンが期待できますが、元本を下回るリスクがある点は株式投資と同じです。
スクを見極めるためには不動産に関する知識が必要となりますが、インカムゲイン(賃料収入)の変動は少なく、長期保有によりリターンが見込める可能性が高く、またキャピタルゲインもある程度、予測できるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資いえます。
質問
不動産投資のメリットは?
答え
メリットとしては、金融機関の融資を受け、投資することが可能になるため、少ない投資で始められる点が挙げられます。
また居住用物件の家賃収入は景気などの外部要因から大きな影響を受けることが少ないため、インカムゲイン(賃料収入)により「収益が長期に渡り、安定的に得られること」が挙げられます。
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不動産投資のデメリット・リスク

質問
不動産投資のデメリットは?
答え
現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できません。そのため、短期的なリターンは期待できません、あくまで長期的な投資スタンスを持つことがポイントになります。
質問
不動産投資のリスクは?
答え
さまざまなリスクがありますが、主に下記のようなリスクがあります。
  • 人災・自然災害による物件自体の消滅
  • 入居者/近隣とのトラブル、周辺エリアの環境変化や競合物件の出現による極端な入居率/物件価格の低下
  • 賃料不払い
  • 設備更新にともなう大規模修繕コストの発生
  • 借入金の金利変動、税制改正による税負担の増加
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購入資金について

質問
どれぐらいの自己資金があればローンが組めるでしょうか?
答え
目安として物件価格の5%程度の頭金と諸経費70万円程度が必要と考えてください。3,000万円の物件購入の場合、物件価格の5%分の頭金150万円、諸経費約50万円分あわせて200万円程度の自己資金が必要になります。ただし、ローンを利用する際には、お客様の現在のお借入の状況やご年収などにより条件が大きく変わりますので自己資金無しで投資を始められる可能性もあります。

※諸経費・・・登記費用、固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険料、ローン事務手数料、印紙代、不動産所得税など
質問
自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか?
答え
ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
質問
ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか?
答え
投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付けられます。
この保険を利用することでご自身に万が一のことがあった際には、ローンを完済することができます。
ローンを利用できる方にとっては、団信を使ったマンション投資は、少ない自己資金で財産を残せる優れた投資法といえます。
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購入資金について

質問
利回りとは?
答え
よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの80%程度、一棟ビルで表面利回りの70%程度がネット利回りとなります。表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算した利回りのことです。一方、実質利回りとは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金といったランニングコストを差し引いた後に、購入価格で割って計算した利回りです。

【表面利回り】
(年間家賃収入÷物件価格)×100
【実質(手取り)利回り】
((年間家賃収入−管理費・修繕積立金等)÷物件価格)×100

投資物件の収益力を正しく評価するためには、実質利回りを用いるべきです。ただし、実質利回りは確かに収益性を示す指標ですが、あくまでも『現時点』における利回りに過ぎません。現在の利回りが、将来にわたって保証されているわけではないのです。たとえば、地方の物件で利回りが10%以上だといっても、それは現時点での利回りに過ぎません。賃貸需要の少ない地方の場合、家賃下落、空室の影響は東京よりも大きく、大幅に利回りが下がる可能性もあるのです。物件選びの絶対的な基準ではなく、ひとつの目安として利回りを用いることをお勧めします。
質問
経費・支出にはどんなものがあるのですか?
答え

不動産投資に伴う経費や支出には、以下のものがあります。

①管理費
物件を管理するための費用です。管理には「建物管理」と「賃貸管理」の2種類があります。
「建物管理」は、共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などを言います。建物の物理的な面の管理です。
「賃貸管理」は、入居者の募集、家賃の集金、滞納者への督促、入居者からの要望への対応などです。いわば「対入居者」の管理です。
建物管理も賃貸管理も専門知識やノウハウが必要な仕事なので、専門の会社に委託するのが一般的です。

②修繕費
建物の修繕・メンテナンスにも費用がかかります。どこか痛んだり、設備が故障したりすれば、原則として大家さんの負担で修繕を行います。 実際に修繕を行うわけでなくても、将来的な大規模修繕に備え、家賃収入の一定部分を積み立てておくと安心です。

③固定資産税・都市計画税
不動産を保有していると、固定資産税が発生します。都市部であれば「都市計画税」も必要になります。

④返済・利払い
ローンを組んで購入した場合、金融機関に元本を返済し、利息を支払う必要があります。

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その他

質問
実際に不動産投資を行っている方の動機・目的は?
答え
弊社のお客様には様々な職業の方がいらっしゃいますが下記のような動機・目的から投資を始められている方がいらっしゃいます。
  • 低金利時代ならではの資産運用法として
  • 資産運用のポートフォリオバランスをとるため
  • 公的年金の+α老後の生活資金として
  • 本業収益の補助なる安定収益を得るため
  • 相続税の節税対策
  • 不動産の値上がり益(売却益)を期待して
質問
不動産投資会社は物件選びの相談に乗ってくれますか?売りたい物件を強く勧められそうに思うのですが。
答え
物件選びの相談に乗るのは、不動産会社の当然の責務です。
物件を勧めるのではなく、「お客様に合った投資」を一緒に考えるパートナーでありたいと当社は考えています。

お客様は、専門家ではないので当然、初めは知識をお持ちではないかもしれません。
しかし、お客様自身で物件を選んでいただくためにはお客様に知識を持っていただかなければなりません。
何を知り、何を学ぶべきかなど、当社にご相談頂ければ親身にご対応させて頂きます。お気軽にご連絡ください。
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